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摘要: 2017年8月2日上午,北京一中院召开新闻发布会,发布了《涉物业纠纷审理白皮书》。


北京市第一中级人民法院

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2017年8月2日上午,北京一中院召开新闻发布会,发布了《涉物业纠纷审理白皮书》。北京一中院党组书记、院长吴在存主持发布会,党组成员、副院长孙国鸣通报了《涉物业纠纷审判白皮书》的主要内容,民二庭庭长高萍对涉物业纠纷释明规则、诉讼指南等内容作简要说明。一起来回顾一下吧。


党组书记、院长 吴在存

主持会议


党组成员、副院长 孙国鸣

通报《涉物业纠纷审判白皮书》


尊敬的各位嘉宾、各位媒体朋友:


大家上午好!


近年来,伴随着国内房地产市场的活跃态势,物业服务行业也得到迅猛发展。我院梳理分析了近五年来审理的物业纠纷案件的基本情况和特点,制作了《涉物业纠纷审判白皮书》,以期引导各方社会主体充分防范风险,正确理解法律,合法理性维权。在正式发布白皮书之前,我想先向大家简单介绍此次白皮书的主要内容。



涉物业纠纷审理基本情况及案件特点


 2013年1月1日至2017年6月30日,我院共审理各类涉物业纠纷案件1373件,其中,涉物业服务费纠纷占比达73.59%。物业企业作为诉讼主体具有相对优势,以今年上半年为例,以判决方式结案的100件物业案件中,物业企业作为原告讼的有90件,占总数的90%,且胜诉率较高。


民二庭近五年物业案件审理情况统计


物业企业起诉主要事由统计

     2017年涉物业纠纷诉讼主体情况统计    


二审涉物业纠纷案件的调撤率较为稳定,2013年以来,调撤率维持在40%左右。虽然涉物业案件调撤情况相较其他案件较好,但案件的特殊性导致当事人再次诉讼的概率远大于其他类型案件,而再次诉讼,双方达成和解的比例较低。


通过对审判实践的分析和总结,我院发现此类案件呈现出以下四个方面的重要特征,值得大家关注。


1、纠纷形式呈现多元化、群体化、复杂化趋势


五年来,涉物业纠纷案件类型由单一的物业公司索要物业费,向业委会要求移交账目、交付经营性收入,物业服务的安全保障义务,物业服务合同效力认定等多层次、多方面延伸。案件主体从单一的业主与物业公司纠纷,向业主委员会与物业公司纠纷以及其它群体性纠纷发展。


今年业委会参与审理案件诉讼主体统计

2、案件起因呈现综合性、交叉性特点


案件起因集中在房地产商遗留的房屋质量问题、物业服务不达标、物业企业与业委会的矛盾、部分业主恶意欠费以及房屋政策调整等方面。这些原因在部分涉物业纠纷案件中呈现相互交织、互为因果的关系,大大增加了涉物业纠纷妥善处理的难度。


业主起诉主要事由统计



3、业主诉求主张呈现精细化、多样化特点


业主作为建筑物区分所有权人,一方面对涉及自身居住利益的事项提出权利诉求。比如,越来越多的业主提出降低电梯噪音、增强小区绿化、清洁楼道环境、加强小区安全防卫等诉求。


另一方面,业主对涉及业主成员权的相关事项也提出权利诉求。比如,不少业主在案件中提出撤销业主大会决议、确认业委会与物业公司签订的物业服务合同效力的诉求。


业主精细化的诉求




4、纠纷矛盾呈现尖锐化、不易调和性特征


在部分案件的诉讼过程中,业主通过物业企业降低物业费的方式与物业企业达成了调解后,又拒绝交纳下一年度的物业费,造成物业企业明确拒绝再次调解。而个别小区甚至出现多数业主不交费,物业企业由于经费紧张而降低服务质量,服务质量的下降使业主心生不满坚持不交费的恶性循环,使得此类案件法院做双方调解工作余地更小。


近五年涉物业纠纷调撤情况统计


诉讼流程图



我院推进涉物业纠纷审判的工作举措


近年来,为加强对涉物业纠纷的公正审理,保障各方当事人合法权益,塑造和维护规范有序的物业服务秩序,有效实现各类主体合法权益救济,我院针对涉物业纠纷案件的具体情况,采取了以下工作举措:


(一)贯彻“平等保护当事人合法权益”的司法理念,积极融入国家治理体系,妥善处理涉物业纠纷


一是积极开展正确司法理念教育,引导审判人员从维护首都和谐稳定的大局出发,妥善处理涉物业纠纷。


二是注重平等保护,兼顾业主和物业企业的利益平衡。


三是积极将涉物业纠纷的处理融入国家治理体系,促进纠纷解决的法律效果与社会效果相统一。


(二)区分涉物业案件的难易程度,构建“繁简分流”的差异化审判机制,推动涉物业纠纷审判工作的高效率


一是在立案环节上对涉物业纠纷进行繁简细分,并将繁案和简案进行分流。在涉物业案件立案时,将裁定不予受理、裁定驳回起诉、管辖权异议的案件以及对抗性不强、争议焦点单一、涉案当事人少、标的额小等案件作为简单案件,留在立案庭审理。其他涉物业案件则作为非简单案件进入民二庭审理,通过针对性的审判提升涉物业案件的审理效率。


二是在审判组织设置上成立专门的审判机构办理经过分流的繁案与简案。在立案庭设立速裁组,专门办理经过繁简分流之后确定的简单涉物业案件及其他案件。经过分流确定的其他非简单的涉物业案件,则由民二庭进行集中统一审理。


       三是在审判方式上推行“简案快审、难案精审”的差异化审理机制。将留在立案庭速裁组的案件进行快速审理,把平均审理周期压缩在20天以内。进入民二庭的非简单案件则通过组织庭前会议、开庭等方式进行精细化审理,力争形成具有示范意义、指导意义、有影响力的涉物业纠纷判决。


(三)以繁简分流为基础,对非简单的涉物业案件实施专业化审判工作机制,推动涉物业纠纷案件裁判基准的统一


一是推行涉物业纠纷归口审判,发挥专业审判优势,提升案件的审理水平。将涉及物业公司服务过程中发生的纠纷案由绝大部分归口由民二庭进行审理,积累涉物业纠纷的审判经验,将具有典型性、新颖性和复杂疑难特点的相关问题处理意见,统一纳入《北京市第一中级人民法院辖区法院民事审判部分问题的解答》之中,为涉物业纠纷案件审判实践中若干具体问题的认定提供了遵循。


二是加强对辖区法院的审级监督和指导,大力推进辖区内涉物业纠纷案件裁判尺度的统一。


三是坚持审前“旧案排查”,最大限度避免“类案不同判”现象的发生。


(四)依托专业化人才资源,强化调查研究,全面提升涉物业纠纷案件审判的能力水平


一方面是注重涵养涉物业纠纷审判的人才资源,鼓励年轻法官多思考、多调研、多总结、多动手。出版《物业纠纷新型典型案例与专题指导》一书,与中国政法大学合作开展对小区物业管理法律问题的专题研究,刊载于著名民法学家柳经纬教授主编的《房地产法制专题研究》中。


另一方面是依托法官会议和案件质量讲评两个平台,研究、讨论、会商涉物业纠纷中的专门性问题,在专业化审判的基础上促进涉物业纠纷审判的精细化。


(五)立足辖区特点,有效开展涉物业纠纷审判工作宣传,形成对物业领域行为规则的有效指引


一是走进社区有针对性地对涉物业法律知识进行答疑解惑。我院所管辖石景山区为首钢等传统国有企业的家属聚居区,存在大量的老旧小区。我院组织青年法官志愿者服务队深入多个社区针对物业企业和业主开展不同侧重的物业法律知识宣传活动。


二是借助各类媒体及我院官方微博微信宣传涉物业法律知识。通过多样化的宣传渠道和方式,力求将司法判断的价值取向和思路向社会公开。


我院公众号刊登物业案例及通过媒体释法


(六)用好社会优质资源,延伸审判职能,构建多维度立体式的涉物业纠纷化解机制

加强与社会各部门沟通协作


一是贯通上下,加强与辖区基层法院的联系沟通,建立群体性涉物业纠纷预警机制。


二是融合左右,加强与行政管理部门的沟通会商,及时研究解决物业服务管理中的突出问题。


三是协调四周,加强与行业协会、街道、社区的沟通交流,充分借助社会力量化解涉物业纠纷。



对社会各主体的提示与建议


(一)对业主的提示建议


1、强化法律意识,加强举证能力,理性维权


如在房屋质保期内注意对房屋问题的报修留存相关书证以及视听资料等证据,注意及时通过物业企业寻找开发商以期在质保期内得到妥善维修;对于漏水等疑难争议问题可尝试通过政府相关部门介入,寻找中立第三方进行相关鉴定,以明确问题和责任。


同时,业主应提高公德意识和物业自律观念。遇到涉物业纠纷时应冷静处理,可以要求相关政府部门协调,也可以理性地进行诉讼。


2、依法成立业主委员会,有效发挥业委会作用


业主应当主动、积极、依法成立业主委员会,积极支持业主委员会职权的行使,为业主委员会维护业主利益提供方便。对于物业企业所提供的物业服务应及时予以审查、监督,对于损害业主利益的行为,应及时采取解除物业管理合同或提起诉讼等措施加以维护。


3、业主人身、财产损害问题尽量在合同中作特别约定


一旦因上述事项发生纠纷,双方均可以根据合同约定处理,避免争论不休。


4、有条件的业主委员会可聘请专业的法律顾问


根据域外物业服务中的成熟经验,法律顾问能够有效地对物业服务合同的签订及履行进行审查和监督,为业主委员会提供必要的法律帮助,有条件的业委会可参考本项建议。


(二)对开发商及物业企业的提示建议


1、开发商应提高履约意识。开发商应当认识到当前的行业不规范行为,仅是一时性的利益,还有可能增加诉讼成本,企业要想可持续发展必须依靠商业信誉和实力,严格按照合同约定履行合同义务。


2、物业企业应明确自身定位。物业企业应明确自身是为小区业主提供物业服务的企业,而非“管理企业”。对于欠交物业费的业主,物业企业应避免采取断水、断电等措施,避免把矛盾扩大化。


3、物业企业应切实提高物业服务质量。物业企业应按照合同约定内容达标完成服务事项,物业服务过程中的各项收支应做到有据可查,物业收费标准的依据,小区内共有部分、楼梯和电梯广告等收益,以及员工工资、培训、公共设施维护维修等支出费用均应向业主公开透明,避免为涉物业纠纷的产生埋下隐患。


4、物业企业应注意及时维权。审理中发现,部分物业公司未提交关于催缴物业费的任何证据。我院认为物业企业仍需提供时效中断的基本证据,在催缴方式方面亦应具备严谨性和规范性,在行使权利时应积极勤勉,否则将面临因超过诉讼时效而使物业费不被支持的败诉风险。


(三)对政府及物业监管部门的提示建议


1、进一步完善物业管理方面的规章。我国物业服务现行的法律法规过于原则,强制性的规范偏多。同时,物业管理的法律法规很大程度上依附于物权法的建筑物区分所有权制度,没有解决业主自治管理中的具体问题。建议政府相关管理部门进一步加强调研,逐步予以完善。


2、加强对物业收费行为的监管。建议政府相关部门应当加强对物业市场的监管,对物业费用收取等问题加强引导,积极主动促进物业服务企业资源整合,扩大企业经营规模,使企业做大做强,有效提高物业服务水平。


3、建立物业管理的协调工作机制。建议考虑组建物业管理工作协调小组的方式,解决目前我国物业管理归口单位不清的现状。减少政府部门之间、政府与物业管理其他主体的对立,提高政府协调工作的效率。


4、增强政府与业主委员会的互动与指导。加强政府对业主大会及业主委员会的工作引导,规范业主的自我管理行为,保证业委会各项活动的良好运行、各项职能的有效发挥。


各位来宾,《涉物业纠纷审判白皮书》是我院审判实践的阶段性总结,希望社会各界能在广泛了解司法审判工作的基础上,达成共识,各尽所能,共同营造和维护更为和谐、健康、安全、有序的小区环境。


谢谢大家!






摄影 | 李佳

制作 | 孔维卫

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