热烈祝贺蜜桃网服务器升级完毕,全固态硬盘,50G超大带宽,满足你的 一切数据查看需求!

公告:郑重承诺:资源永久免费,资源不含任何联盟富媒体弹窗广告,只有三次走马灯水印广告(承诺绝不影响用户体验)


当前位置
首页  »  海外掘金  »  读完此文才知道,原来在这些城市当包租婆最好

摘要: 我是在美国读的书,所以对国外置业一直有浓厚的兴趣,持续关注当地的房价走势,而我身边也有不少朋友选择不将鸡蛋放

海外掘金大讲堂

8月17日,“海外掘金大讲堂”分享主题:读完此文才知道,原来在这些城市当包租婆最好


主讲人:DJ,智谷趋势研究中心高级研究员,“海外掘金”主笔


讲座将持续进行下去,有兴趣的朋友,欢迎添加智谷小A(ID:zgtrender08)备注:姓名+职业+城市+联系方式;智谷小A将拉你入群听课。


海外掘金团队精选7个音频,附赠一个含金量十足的课程福利,扫码识别收听!


◎作者丨DJ

版权声明:本文首发于海外掘金(ID:gold1849),为原创作品,其他公众号转载此文时,需在正文前署作者名、标来源,并同时转载文末海外掘金二维码,否则视作侵权。


我是在美国读的书,所以对国外置业一直有浓厚的兴趣,持续关注当地的房价走势,而我身边也有不少朋友选择不将鸡蛋放在一个篮子里而购买了海外资产。

 

但是海外资产跟国内不同,它的涨幅不是每年40%-50%,而是一点点地涨。


下表是国际顶级置业顾问莱坊(Knight Frank)最新发布的全球城市房价涨幅,可以看到,前十名中就有7座城市来自中国。而我们今天讲的几座外国城市分别在哪呢?

 

 

看看涨幅其实都还可以,但总体而言上涨的并不多,新加坡甚至还出现负增长,跟近年来新加坡打击房产投机政策有关。

 

而且,我们买国外房产已经知道这些地方是成熟市场,相对稳定的情况下,会选择将这个房产长期持有。长期持有就跟国内买房坐等涨价不同,看的就不光是房价升值,还有租金。

 

这就是为什么国外租金回报率如此重要。国内也开始各种限购和调控,让人觉得租房时代要到来,房价上涨速率下降,看上表中的深圳就已经出现这个情况,所以国内后面也可以慢慢地(还不是绝对地)开始关注租金回报率的问题。

 

接下来就根据情况来讲全球各大城市的租金回报率。

 

 

一般来说,5%以上属的租金回报于适合投资的楼市;而过低(在此设定为3.5%),则说明房价泡沫成分较大。

 

根据这个因素我们做出了一个数轴,x坐标为租金回报率,y坐标为总房价。相信想投资海外房产的朋友也很关注房价的高低来判断,那么从这张图里就能很清晰地看出哪些城市的总体房价高,哪些城市的房价可能更经济实惠。

 

 

我们认为租金回报率高、总房价低的城市(也就是第四象限,右下角)应该是大家相对更关注的,而坐落在这个区的有东京、柏林、蒙特利尔、达拉斯和大阪。

 

东京首都圈的租金回报率为5.76%,在国际大都市中,回报率很高。不过中心5区的回报率相对会略低,为4.79%。

 

在东京,越小的房子租金回报率越大,但小房子也需要更多的维护,所以中和了其中的优势。东京房市还保持一定增长,过去一年二手房价上升了3.1%,新建单元房的价格相较去年下降1.5%,而独栋别墅则有1.4%的增长。东京单元房的租金平均在3050人民币/月。

 

在大阪同样的价格你可以买到更大的房子,而且租金回报率会更高。

 

我这里还有一个除了东京,日本城市的租金回报率报告列表,供参考。需要注意一下,我们说的这个数据都是公寓型住宅的租金回报率,且是表面回报率。日本还有地产税、物业费、服务税等一系列税务,这些成本减掉的话,租金回报率会低1~3%。

 

 

达拉斯的租房回报率为7.35%,属于推荐投资的海外房地产市场。 在房地产网站Zillow上,达拉斯的房产市场健康指数是9.7,接近满分10分,被称为“非常健康”的房产市场。

 

达拉斯的平均房价在23.3万美元,而Local Market Monitor预期该地房价从现在起至2020年,将上涨31%,因为达拉斯在去年提供了3.9%的工作岗位增长,过去三年以来人口增长6.2%,这也是房地产发展的长期利好因素。达拉斯的城市活力一直不错,人口流入带动房地产市场,也带动租金上涨。未来租金涨幅是很可观的。

 

发现蒙特利尔也是不少人关注的城市。它的租金回报率挺高,5.09%,而且也遵循房屋面积越小,租金回报率越高的状况。研究发现,在过去几年里,就算是120平米的大公寓,也可以获得5%的租金回报率。如果是60平米的小公寓,这个数值可能到7%。

 

不过也需注意的是,蒙特利尔是相对多伦多和温哥华而言的回报率高的资产,但回看这段时间温哥华和多伦多房产被热炒的情况来看,蒙特利尔估计也有一波热潮,炒高房价但租房市场却没有太大变化的话,租金回报率就会下跌。

 

柏林虽然在第一象限,但其实它的租金回报率相对不高。当时决定选择柏林的时候,主要是看中其对中国留学生的吸引力、留学带动海外置产以及德国近几年经济持续增长而做的所决定。

 

另外,德国的房价和房租稳步上升。柏林拥有富有活力的劳动力市场,以及相较于其他欧洲首都城市略低的房价,也使其拥有升值的空间。

 

现在到第一象限。


洛杉矶近期租金回报率为5.8%。这座超过纽约,成为美国地产最热销的城市被追捧并不是空穴来风:在海外买家最爱的美国房产投资地中,洛杉矶所在的加州就是海外投资客的最爱。洛杉矶租赁市场表现良好,租金年涨幅达有时达到20%以上。

 

另外,洛杉矶作为国际上有名的旅游城市,投资民宿搭建Airbnb共享经济也成了一个趋势。

 

以下五个地区被在线竞价租房平台Rentberry称为最有潜力投资地区:Westwood、Silver Lake、West Los Angeles、Mar Vista、Los Feliz。

 

纽约的整体表现不错,租金回报率基本上在4%。近期的租金回报率为5.08%。曼哈顿的房产整体表现良好,投资曼哈顿时,户型越小越有赚头,Studio(小单间)的租金回报率很容易达到6%以上。

 

总体来看,目前纽约曼哈顿的豪宅价格有轻微回调,租金不变的情况下,租金收益率会有些许上升。

 

新西兰惠灵顿的最新租金回报率为4.75%,处于较理想区间。即便如此,惠灵顿的回报率也经历了下降,与其房价近两年大幅上涨、租金只有微调有关。过去一年,惠灵顿房价上涨20%,成为新西兰乃至全球涨幅最快的城市之一。

 

墨尔本的租金回报率约在4.5%。墨尔本和悉尼(4.22%。)并称为澳大利亚近年来租金回报率最低的两大城市,但还是保持在比较好的水平。

 

墨尔本的表现稍微好于悉尼,独栋别墅的投资回报率与悉尼相近,为2.9%,但公寓的投资回报率达到了4%以上。在澳大利亚利率低、按揭易于偿还的情况下,新移民和本地购房者的热情依然不减。

 

Corelogic今年4月发布的报告中显示,租金回报率低于4%,其中独栋房屋回报率为2.7%,公寓的回报率则有3.7%。不过最近的报道显示,悉尼的租金正在走高,所以可以期待租金回报率的增长。

 

多伦多的租金回报率为4.31%。与温哥华相似,其从2011年~2017年的回报率表现稳定,徘徊在4%~6%之间。据最新报告,多伦多虽然楼市有转向迹象,但租房市场依然火爆。多伦多房产局数据显示,今年第二季度1居室租金为1910加元,同比上涨17%,单身公寓为1588加元,同比涨15%。

 

温哥华最新租金回报率为3.92%,略有下降。从过去几年来看,温哥华的租金回报率持续在4%~6%之间。去年15%“排外税”后,经历过半年房价回调的温哥华,今年初再次开启房价上涨模式,涨幅回补使得租金回报率有轻微下跌。但即便如此,基准房价高达99.87万加元的温哥华,能做到接近4%的回报率,依然着实不易。

 

大伦敦地区的平均租金回报率约为3.76%。根据英国房地产网站Zoopla的数据统计,近三个月来以来,伦敦房价平均上涨0.67%,整体涨幅不高。但伦敦的租金却下跌了0.8%。伦敦的租金回报率依然能达到3-4%的水平,作为世界一点城市来说,着实不易。虽然目前伦敦的房价较高,但由于租金同样较高,因此能保证不错的租金回报率水平。

 

英国有一种产品异军突起,成为投资者的偏爱——学生公寓。相比于伦敦地区的平均回报率,学生公寓高出了1%左右,有较好的增长势头。加上英镑贬值,伦敦仍是不错的投资地。

 

接下来是第二象限。

 

奥克兰的租金回报率为3.5%。最近5年,奥克兰的房价上升趋势强劲,上涨了42.9%。但另一方面,房租却只上升了20%,导致了回报率的下降。不过,如果投资奥克兰的公寓,将很可能获得4%以上的回报率。总体而言,当地也是户型越小,租金收益率越高。

 

旧金山今年的租金回报率为3.3%。相比于洛杉矶的强势增长,旧金山则显得疲弱不少。洛杉矶、旧金山租金差不多的情况下,房价更高的旧金山租金回报率自然就不高。去年的整体房价涨幅不高,约为4.2%,其中,两房户型的房价还出现了1.8%的下滑。

 

相比于小房产,大房产(4床)的房价涨幅惊人,相较去年涨了21.6%,租金方面则稳定在6000美元/月上下。旧金山的整体租价曾在今年1月经历了一次低位,约为4000美元/月,如今逐渐回升,从四月到七月保持在4500美元/月。

 

新加坡和香港的情况都不算乐观,新加坡我们找的是位于市中心的120平米的公寓,租房回报率约为3.2%,相较于去年同期有所上升,得益于新加坡政府今年3月放松了之前对房市泡沫的压制,导致房价的持续下跌。但房价下跌的新加坡房价仍比较高。可以说,现在是时候让富人进场了。

 

香港的租金回报率为2.24%,在国际大城市中几乎垫底。连续多个季度房价飞涨,内地买家大量进入香港楼市、内房企大批在香港拿地,都是造成香港楼市疯涨的原因。房价过高且上涨过快,也造成香港房屋的租金回报率下降。不过最近有消息称,香港房价上涨到了瓶颈期,大量中资退场,后面会如何还要继续观察。

 

接下来再讲讲国内北上广深的情况。北京的租金回报率在全球21个城市中排名垫底,紧随其后的是深圳、上海和广州。

 

顺便附上内地100个大中城市的租金回报列表,供大家参考。

 

 

广州的回报率高得益于其相对更低的房价。相反的,北京和上海的低租金回报率则是因为其高企的房价。

 

北京八大区西城区(1.09%)、东城区(1.23%)、宣武区(1.05%)、崇文区(1.11%)、海淀区(1.21%)、朝阳区(1.45%)、丰台区(1.28%)和石景山区(1.3%)的租金回报率分布得相对平均。

 

最高的是朝阳区1.45%,最低的是宣武区1.05%;但平均租金来看,石景山最低,东城区最高。房价则还是石景山区最低、西城区最高。

 


 但是这并不是北京整个城市的情况,其租金最低的区域出现在怀柔,低于1%。而且密云区、平谷区、门头沟区和房山区也处于低位,甚至比五环以内的西城区还低。反观北京城中心的几个区,海淀、朝阳、东城和丰台都处在相对于外围的大部分区域而高的水平。

 

上海的情况则与北京不同,是我们分析的城市里,分布较为均匀的,大部分在1.3%到1.6%之间。值比较低的包括浦东新区1.33%、黄浦区1.37%以及奉贤区1.27%。相对的城中心的静安区有1.47%、徐汇区则是1.45%、长宁区有1.67%,而黄浦区也有1.37%。

 

 

问答:

 

哪些城市租金回报率最高?

 

从我们选择的城市来看,传统大都市的租金回报率都不高,比如伦敦、纽约、香港。而一些二线城市如达拉斯、日本大阪的租金回报率却更高。这也能看出租金回报率的一个特点:越投资热门的城市租金回报率越低,而非投资热门的城市,租金回报率就高。

 

这点也反映在了我们这次研究百城的租金回报率的研究中,我敢打包票,前20名的城市大部分作为投资客的你是不认识的。

 

如何确定一个城市的租金回报率:

 

不同国家因为有不一样的针对房地产的政策,所以需要注意的地方也不太一样。不过如果想知道一个大概的情况,就如我们这里的百分比这样,能够有个对比的数字,那就可以算个大概的数值:毛租金回报率。计算办法就是一套房屋的年租金/购买此房屋的价格。

 

不过,相对于如何算净租金回报率,我们这有美国和日本的税率,供大家参考:

 

美国:



日本:

 

内容索引
点击链接,查看相关内容

1 中国百城租金回报率   中国租金回报率最全地图:耗时一月的诚意研究,包含鲜为人知的楼市规律

2 8万元移民美国   8万人民币,史上移民美国成本最低的事,被我做到了(详解全过程)

3 资产配置  优质资产越来越少,但这些地方依然存在绝佳机会

4 澳洲    投资澳洲,除了传统的住宅地产,还可以选择这种稳健的投资标的

5 英国   【海外掘金大讲堂】英国房市:危机之后的转机

6 日本   【原创】干货:日本房产投资贷款,税务等全解析


海外掘金团队精选7个音频,附赠一个含金量十足的课程福利,扫码或点击“阅读原文”收听!

复制下列地址至浏览器地址栏即可观看,本站不提供在线正版。备注:如有地址错误,请点击→ 我要报错 向我们报错!我们将在第一时间处理!谢谢!
  • 本网站所有内容均收集于互联网主流视频网站,不提供在线正版播放。
  • Copyright ©2017 All Rights Reserved 蜜桃网